长篇鬼故事 - 南宁限购令细则 重磅丨被称为“南宁最全、最严”楼市新政权威解读！

下班后，大家收到了南宁房管部门、工商、物价、金融机构联合下发的《南宁市房地产调控通知》，也被誉为南宁市历史上最全面、最严格的房地产调控政策；瞬间砸了朋友圈，我们特地请大嘴看战略伙伴——详细解读；

为了方便大家理解，我们先梳理一下《大嘴看房》主持人的问题

第一

这个信息出来之前有什么信号吗？这是“突然”吗？

第二

这个通知一共涵盖了七类，可以说是兼顾了新房、二手房、开发商、土地、监管部门等各个方面。你觉得哪个最有分量？为什么？这个通知对购房者意味着什么？对于开发者来说意味着什么？对二级市场的影响会很大吗？

第三

土地拍卖有一个方面提到“增加土地供应和节奏，限制土地价格，控制市场预期”，具体提到:灵活确定出让土地的招标方式，包括“限价、限价”、“限价、竞争性价格”、“限价、限价、竞争性产权转让房”。以后“地王”应该很难找了。这对现在的房价会有什么影响？

第四

虽然近期精装房市场特别“火爆”，但新出台的政策明确提到:抑制变相涨价——禁止乱收费，制定全装修指导标准，监管住宅和车位价格；明确商品房全装修指导标准，商品房全装修价格不得超过3000元/平方米；是否意味着未来不再有“奢侈”这个概念？还是南宁以后没有“空白”的房间了？

第五

最后，我想问，不是所有的购房者，这项政策的出台是否真的能“降温”南宁楼市？

总的来说，这个政策比较温和，尤其是关于完全装修的概念。如果以后有“带家电”的话，肯定会有空的议价空间！我们来听听大咖们怎么说。

易居(中国)企业集团有限公司广西区总经理吴宁

这一次，政府出台了一系列调控政策，总体上是全面的，在土地供应、地价控制、交易转让、差异化信贷政策、预售备案管理、市场销售行为规范、价格引导、全装修价格标准等方面给予了明确的指导，促进了市场健康有序发展。

这项政策有几个亮点:限制交易转让，两年以内不转让产权证，打击了市场的短期投机。南宁没有采取一刀切的限贷限购政策，而是采取了差别化的信贷政策。政策相对温和，保护了第一套房的独立需求，抑制了投资投机者的冲动。

在加强预售管理和价格监管的同时，由于价格管制过于严格，市场上出现了其他混乱。因此，政府应该倾听市场的声音，使市场价格在价格控制和备案方面更加透明和规范。

整个装修指南虽然规定了整体价格标准，但由于大量的装修标准和规范，很难有效控制后续的市场行为，这将导致南宁精装修房市场出现一系列问题。

总的来说，这项政策没有采取一刀切的方式在全国其他城市限购、限贷、限售，有保障、有针对性，有利于规范市场，引导市场健康发展。

关于进一步加强房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康发展的通知

南方发[2017]409号

所有相关单位:

为规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益，维护我市房地产市场稳定健康发展，现就进一步加强房地产市场调控有关事项通知如下:

第一，加强土地市场管理

(一)增加住宅用地供应。加大住宅用地尤其是普通商品房用地的供应规模，加快土地供应步伐。2017年，市本级(不含武鸣区)住宅用地供应不低于4400亩。根据市场需求，住宅用地供应可以进一步增加。我市住宅用地供应中期(2017-2021)和三年(2017-2019)滚动计划将于2017年6月底前编制并向社会公布。

(二)灵活确定土地拍卖方式。根据我市的实际情况和土地出让的具体情况，灵活确定招标方式，包括“限价、土地限价”、“限价、竞争性价格”、“限价、土地限价、竞争性产权转让”、超一定比例费率后缩短支付期限等。，坚决防止高地价、高房价扰乱市场预期。

(三)存在严重扰乱房地产市场秩序行为，社会影响恶劣的企业，在一定时期内禁止其参与全市土地拍卖。

第二，限制现有住房的转让

自本通知发布之日起，购买人在南宁市(不含武鸣区，下同)购买第三套或三套以上住房(含新建商品房和二手房)的，必须取得不动产产权证两年后方可转让。

第三，进一步完善差别化住房信贷政策

根据广西市场利率定价自律机制，完善差别化住房信贷政策如下:

(一)南宁市(不含武鸣区，下同)已拥有一套住房的家庭，其首付款用于再购买普通商品房的比例不低于40%。

(2)在南宁市区拥有2套及以上住房或有2套及以上未偿还住房贷款记录(含住房公积金贷款记录)的居民，将暂停向其第三套及以上住房发放商业个人住房贷款。

(三)在本通知下发之日前，借款人已完成网上签订商品房销售合同或与商业银行签订个人住房贷款合同购买新建商品房，并已完成购买二手房契税缴纳的，其商业个人住房贷款业务按原政策执行。

(4)住房以南宁市住房产权交易中心备案结果为准，住房贷款以中国人民银行征信系统和住房公积金贷款系统的记录为准。

(五)本通知未尽事宜，按照本通知发布前差别化住房信贷政策的相关规定继续执行。

(6)各金融机构要严格执行差别化住房信贷政策，加强对首付资金来源和收入证明真实性的审查，切实防范信贷风险。

第四，加强商品房预售管理

(一)严禁囤积财物。商品房项目符合预售条件的，应当在30日内向市房管局申请商品房预售；自商品房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内，一次性公布所有期房和每套房屋的预售申报价格，一次性对外开放销售。房地产开发企业不得分批开市，或采取异常高的报价囤积房产。房地产开发企业违反上述规定的，由市房管局责令限期整改。拒不整改的，不再受理该项目预售许可申请，剩余房源转让给现房出售，纳入二手房网上签约和交易资金监管。

(二)加强价格监管。市房管局加强对商品房和车库车位价格的监管，引导房地产开发企业合理定价。预售申报价格过高且不接受指导的，暂不核发《商品房预售许可证》。对已取得预售许可证的商品房项目，将继续严格执行商品房销售明码标价和一房一价的规定，并通过南宁市商品房销售公示平台向社会公布。销售超过申报价格的，不办理商品房销售合同网上签约，整改完成后再进行销售。

5.规范房地产市场的销售行为

(一)房地产开发企业和销售机构(含电子商务，下同)销售商品房时，不得收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。

本通知下发后，房地产开发企业和销售机构违反上述规定的，由市房管局责令其限期整改，并向社会公开其违法行为。整改完成前，暂停该项目商品房销售合同网上签约，暂停后续项目预售许可申请。

(二)市房管局、工商局、物价局等部门加大执法力度。市房管局重点查处非法预售、非法代理销售等。；市物价局重点查处明码标价等违反商品房销售规定的价格违法行为；市工商局重点查处房地产行业虚假违法广告行为和格式合同违法行为。

六、规范商品房合同解除备案管理

新建商品房买卖合同已经订立，买卖双方同意解除合同备案的，应当向市房管局提交解除合同协议和解除合同备案申请表。注销涉及的房屋应在市房管局政务网公示30天，公示期间不得转售。公示期届满后对外销售的，转售价格不得高于上一次合同备案价格。

七、加强全装修商品房的建设和销售管理

(一)明确商品房整体装修的指导标准。商品房整体装修价格不得超过3000元/平方米。整个装修的具体分类指南由城乡建设委员会另行制定和发布。

(二)房地产开发企业建造全装修商品房，应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格，会同施工图审查机构进行审查。施工图审查机构应当将上述内容纳入审查范围，不符合本市商品房全装修分类指导价和指导价的，不得通过审查。

(3)房地产开发企业销售全装修商品房时，应结合全装修分类指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议。装修协议应当包括房屋交付标准、装修价格、主要装修材料和设备的品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容。

(4)对于在本通知下发前已取得预售许可证的商品房项目，应结合全装修分级指南合理确定全装修价格。如有价格欺诈或合同欺诈行为，由市物价局和工商局依法查处。在房地产开发企业未履行处罚决定前，市房管局暂停该项目商品房销售合同网上签约，暂停受理该项目预售许可证后续申请。

本通知自发布之日起实施。

南宁市住房保障和房地产管理局

南宁市国土资源局

南宁市城乡建设委员会

南宁工商行政管理局

南宁市物价局

中国人民银行南宁中心支行

中国银行业监督管理委员会广西监管局

2017年5月25日

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直播时间:周一至周五，15: 00-16: 00

主持人:隋欣

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